Mieterhöhung nach Modernisierung
Mieterhöhung nach Modernisierung – Die Erhöhung der Miete nach wertsteigernden Maßnahmen am Mietobjekt
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Was ist Modernisierung?
Modernisierung sind bauliche Maßnahmen, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen, z.B. energetische Verbesserungen oder Barrierefreiheit. Im Gegensatz zur Instandhaltung (Reparatur) können die Kosten auf Mieter umgelegt werden.
Was gilt als Modernisierung?
Umlagefähig ✅
- Energetische Sanierung (Dämmung, Fenster, Heizung)
- Einbau von Aufzügen
- Barrierefreier Umbau
- Verbesserung der Sanitäranlagen
- Anbau von Balkonen
Nicht umlagefähig ❌
- Reparaturen (Instandhaltung)
- Maßnahmen durch Verschleiß
- Schönheitsreparaturen
Berechnung der Mieterhöhung (§ 559 BGB)
Grundregel
8% der Modernisierungskosten können jährlich auf die Miete umgelegt werden.
Berechnung
Modernisierungskosten: 30.000 €
./. Instandhaltungsanteil: -5.000 €
./. Förderung: -5.000 €
= Umlagefähige Kosten: 20.000 €
Umlage: 20.000 € × 8% = 1.600 €/Jahr
Pro Monat: 1.600 € ÷ 12 = 133,33 €
Kappungsgrenzen
Die Mieterhöhung ist begrenzt:
| Ausgangsmiete | Maximale Erhöhung |
|---|---|
| Unter 7 €/m² | Max. 2 €/m² in 6 Jahren |
| Ab 7 €/m² | Max. 3 €/m² in 6 Jahren |
Kürzung bei Förderung
Erhält der Vermieter Förderung (BAFA, KfW), muss diese von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden.
Ankündigung
Der Vermieter muss:
- 3 Monate vorher schriftlich ankündigen
- Art und Umfang der Maßnahme beschreiben
- Voraussichtliche Mieterhöhung angeben
- Duldungspflicht des Mieters erwähnen
Rechte des Mieters
- Härtefalleinwand: Bei unzumutbarer wirtschaftlicher Härte
- Überprüfungsrecht: Korrektheit der Berechnung
- Mietminderung: Bei erheblichen Beeinträchtigungen während der Bauzeit
- Sonderkündigungsrecht: Bei erheblicher Mieterhöhung
Vereinfachtes Verfahren
Bei bestimmten Maßnahmen gelten pauschale Erleichterungen:
- Betrifft Heizungsoptimierung, Dämmmaßnahmen etc.
- Vereinfachte Berechnung möglich
Tipps für Mieter
- Ankündigung genau prüfen
- Berechnung der Kosten nachvollziehen
- Instandhaltungsanteil hinterfragen
- Bei Zweifeln: Mieterverein kontaktieren
Tipps für Vermieter
- Saubere Dokumentation der Kosten
- Instandhaltung und Modernisierung trennen
- Förderung nutzen (spart auch Mietkosten)
- Ankündigungsfristen einhalten