Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert (auch Marktwert) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie erzielbar wäre. Er wird nach gesetzlich definierten Verfahren ermittelt.
Rechtliche Definition
"Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr [...] nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften [...] zu erzielen wäre."
— § 194 BauGB
Bewertungsverfahren
| Verfahren | Anwendung |
|---|
| Vergleichswertverfahren | Ähnliche Objekte am Markt |
| Ertragswertverfahren | Vermietete Objekte |
| Sachwertverfahren | Eigentum, keine Vergleichsdaten |
Vergleichswertverfahren
| Schritt | Beschreibung |
|---|
| 1 | Vergleichsobjekte sammeln |
| 2 | Unterschiede bewerten |
| 3 | Anpassungen vornehmen |
| 4 | Mittelwert bilden |
Sachwertverfahren
| Komponente | Berechnung |
|---|
| Bodenwert | Bodenrichtwert × Fläche |
| Gebäudesachwert | Herstellungskosten − Alterswertminderung |
| Verkehrswert | Bodenwert + Gebäudewert × Marktanpassung |
Ertragswertverfahren
| Komponente | Berechnung |
|---|
| Rohertrag | Jahreskaltmiete |
| Reinertrag | Rohertrag − Bewirtschaftungskosten |
| Ertragswert | Reinertrag × Vervielfältiger |
Einflussfaktoren
| Faktor | Einfluss |
|---|
| Lage | Stärkster Einfluss |
| Größe | m² Wohnfläche, Grundstück |
| Zustand | Saniert, renovierungsbedürftig |
| Baujahr | Restnutzungsdauer |
| Ausstattung | Standard bis Luxus |
| Energieeffizienz | Zunehmend wichtig |
| Marktlage | Angebot/Nachfrage |
Wann brauche ich ein Gutachten?
| Anlass | Gutachten nötig |
|---|
| Erbschaft/Schenkung | ✅ Für Finanzamt |
| Scheidung | ✅ Für Zugewinnausgleich |
| Privatverkauf | ⚠️ Empfohlen |
| Finanzierung | ⚠️ Bank macht eigenes |
| Steuerliche Zwecke | ✅ Ja |
| Zwangsversteigerung | ✅ Pflicht |
Arten von Gutachten
| Typ | Beschreibung | Kosten |
|---|
| Kurzgutachten | Grobe Schätzung | 200 – 500 € |
| Verkehrswertgutachten | Vollständig, rechtssicher | 1.000 – 3.000 € |
| Online-Bewertung | Algorithmus-basiert | 0 – 100 € |
| Makler-Schätzung | Markteinschätzung | Oft kostenlos |
Kosten Gutachten
| Immobilienwert | Gutachterkosten |
|---|
| bis 250.000 € | 1.000 – 1.500 € |
| 250.000 – 500.000 € | 1.500 – 2.500 € |
| über 500.000 € | 2.500 – 5.000 € |
Energieeffizienz und Wert
| Energieklasse | Einfluss auf Wert |
|---|
| A/A+ | +5-10% |
| B/C | Neutral |
| D/E | -5-10% |
| F/G/H | -10-20% |
Energetisch schlechte Gebäude verlieren zunehmend an Wert!